近期得空看了《奇遇人生》周迅作為嘉賓的那一期節(jié)目，在視頻接近結(jié)尾的最后那一段，讓我印象特別深刻。
阿雅問：
“我們應(yīng)該擁有什么樣的精神，才能夠在逆境中學(xué)習(xí)？”
“直接體驗比問別人更簡單！”
本文我還是想用《奇遇人生》這一段話作為目前階段聯(lián)合辦公賽道的開頭：
逆境是最好的學(xué)習(xí)！
未必奢華，但卻獨特，不需第一，但卻唯一。
回歸正文：本文根據(jù)衡雁與創(chuàng)富港副總裁唐偉的對話訪談?wù)?/span>，創(chuàng)富港是賽道內(nèi)難得保持盈利的健康的企業(yè)，他們堅定的看好行業(yè)及未來發(fā)展趨勢。本文從兩個維度來發(fā)表看法和觀點，一方面是對行業(yè)以及賽道的看法，另一方面是目前創(chuàng)富港通過十一年的辦公空間的運營，對于行業(yè)的一些理解與分享。
主要就聯(lián)合辦公領(lǐng)域（聯(lián)合辦公理想產(chǎn)品模型、聯(lián)合辦公盈利模式探討、聯(lián)合辦公愿景、聯(lián)合辦公的未來及可能面對的風險等各種聯(lián)合辦公問題）中的一些問題進行探討，了解一下聯(lián)合辦公行業(yè)實踐工作者的案例及工作經(jīng)驗、教訓(xùn)、心得體會等。以便為聯(lián)合辦公行業(yè)整個賽道的發(fā)聲的理論和實踐提供借鑒。
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關(guān)于聯(lián)合辦公賽道及行業(yè)的見解
Question: 您認為聯(lián)合辦公這個賽道是不是正確的方向,代不代表未來辦公的方向?？
唐偉：一定是未來辦公的方向。其實未來辦公的2個重要屬性：共享、聯(lián)合。
行業(yè)內(nèi)講聯(lián)合辦公居多，忘記了共享辦公這個詞。
共享辦公：租用一間辦公室，不需要承擔前臺、會議室、洽談區(qū)等共享區(qū)域的租金，享有前臺文員收發(fā)快件/接聽電話/商務(wù)接待等服務(wù)，卻不需要承擔前臺文員的人工成本，不需要自己一次性投入很大的裝修及辦公設(shè)備（投影儀、文印、咖啡等）初期費用，但可以享用這一切。
這個模式對個人從業(yè)者、臨時項目、剛起步的微創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)而言，無疑是非常棒的。經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，有2個特征“高租金”及“高人工”，在這些地區(qū)共享的價值越體現(xiàn)得淋漓盡致。
聯(lián)合辦公：我們聯(lián)合什么？當然是把資源聯(lián)合起來、把服務(wù)聯(lián)合起來、把人脈聯(lián)合起來，最后通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)把這些要素，把所有創(chuàng)業(yè)者聯(lián)合在一起，形成高效率的互助社群。
Question：您覺得wework的估值以及投資者的質(zhì)疑,會不會影響中國聯(lián)合辦公行業(yè)?
唐偉：Wework出現(xiàn)了問題，一定會影響到中國聯(lián)合辦公行業(yè)，例如融資變得困難了。
Question：您覺得聯(lián)合辦公這個賽道是不是一個能走的比較遠的賽道？這個行業(yè)到底有多大的市場體量？還是一個很容易看到天花板的行業(yè)？
唐偉：創(chuàng)富港在成立之初，就有了百年老店的暢想。我們在做創(chuàng)富港之前，是在做“文正科技”（以證券業(yè)軟件為主的信息技術(shù)企業(yè)）。1998年文正科技的一個香港籍股東收購了1家香港灣仔中心，讓我們首次接觸到了共享辦公這個行業(yè)（香港稱為Business Centre）。
我們做了深入的研究，認為這個行業(yè)是未來的趨勢，特別隨著經(jīng)濟的發(fā)展，租金及人工的高企會讓聯(lián)合辦公這個行業(yè)的價值更為體現(xiàn)。在發(fā)達國家，通過專業(yè)運營商運作的商務(wù)空間超過30%，目前中國地區(qū)這個比例相對偏低，大有可為。
當然隨著科技在這個行業(yè)的深度應(yīng)用，通過科技實現(xiàn)更高效率更低成本的運營能力，這個行業(yè)的門檻也會越來越高。
Question：大家都覺得今年經(jīng)濟形勢不好，從創(chuàng)富港的市場表現(xiàn)看，目前租客群體收到經(jīng)濟增速下降影響的程度有多大？
唐偉：經(jīng)濟增速下降，到目前為止我們判斷對創(chuàng)富港還沒有造成影響，我們2018年下半年集團平均出租率達到96.7%。目前我們即時入駐率92.2%。
看起來有所下滑，但我們分析認為主要因素是我們自2018年7月1日起至2019年10月31日運營面積擴張了60.24%。
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創(chuàng)富港的運營經(jīng)驗分享
Question：你們產(chǎn)品和氪空間,夢想加有什么不同?你們的優(yōu)勢在哪里?
唐偉：創(chuàng)富港有超過10年共享辦公運營經(jīng)驗，我們認為我們深知創(chuàng)業(yè)者及中小企業(yè)的深度需求，因此創(chuàng)富港的服務(wù)式辦公室兼具高品質(zhì)與低成本，同時配套全方位的服務(wù)，能讓入駐企業(yè)真正實現(xiàn)“省錢、省心、省時間”。同時我們自助研發(fā)方圓間商務(wù)辦公社群平臺，配合“創(chuàng)享邦”會員社群活動，真正實現(xiàn)互助社群。
Question：你們目前有幾代產(chǎn)品?
唐偉：
創(chuàng)富港1.0模式（成就10億估值企業(yè)）
創(chuàng)富港起步時的標準店面積是600平米-800平米，簡稱“一畝地”，我們定義為創(chuàng)富港的1.0模式。我們學(xué)習(xí)和模仿的原型是“Regus”。創(chuàng)富港1.0的產(chǎn)品和服務(wù)非常聚焦，辦公空間核心解決2-3人的基本辦公，元素非常簡約。前臺+會議室共享，辦公室獨享，構(gòu)成了1.0空間的全部元素。服務(wù)層面我們做了更多本土化的改進，以貼近初創(chuàng)業(yè)者這一主要客戶群體的需求。
創(chuàng)富港2.0模式（成就100億估值企業(yè)）
2015年，創(chuàng)富港定義了新的2.0模式，空間的標準店面積是5000平米，我們學(xué)習(xí)和模仿的對象是“Wework”。創(chuàng)富港的2.0產(chǎn)品以1.0產(chǎn)品為內(nèi)核，產(chǎn)品延伸到可以解決30人以內(nèi)的團隊辦公。
辦公空間增加了更多自助式的物聯(lián)硬件服務(wù)，打印、復(fù)印、快遞、網(wǎng)絡(luò)、門鎖、燈具、會議室等日常辦公輔助物品的聯(lián)網(wǎng)，進一步提升客戶的感受和自助服務(wù)的效率。物聯(lián)網(wǎng)的架構(gòu)旨在不斷地降低人工服務(wù)的成本。
伴隨著物理空間的延伸，同時也增加了互助社群APP-方圓間，方圓間連接線下實體的2.0空間資源和會員企業(yè)以及員工，打通人與人之間溝通、交流；打通企業(yè)之間的合作、互動；同時接入第三方的服務(wù)和資源，以進一步提升企業(yè)會員的服務(wù)效率。
創(chuàng)富港3.0模式（成就1000億估值企業(yè)）
我們積極探索創(chuàng)富港的3.0模式，標準店面積是數(shù)萬至數(shù)十萬平米的空間規(guī)模。3.0模式我們沒有現(xiàn)成的模板可供學(xué)習(xí)和模仿，在這么大的空間內(nèi)繼續(xù)提升給客戶創(chuàng)造的性價比，這需要立體化的解決基本的辦公、生活、社交的需求，還要解決信息流、物流、資金流的需求。
3.0空間可以解決300人的大型團隊的辦公空間及服務(wù)，同時在業(yè)態(tài)上需要增加補充生活、社交的功能。
方圓間將進一步使用創(chuàng)新金融科技更好的服務(wù)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，使用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，把金融服務(wù)提供到手機和電腦的使用者，充分使用企業(yè)和員工在平臺上產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)，打通產(chǎn)業(yè)鏈的信息流和資金流，從而實現(xiàn)銀行、企業(yè)、員工之間資金的高效融通。
隨著方圓間的發(fā)展，方圓間集聚大量的企業(yè)和商務(wù)人群，構(gòu)建了辦公社交的互助生態(tài)圈，產(chǎn)生了大量的服務(wù)商和購買者。這些服務(wù)覆蓋商務(wù)、生活、金融各個方面，構(gòu)建了一個龐大的商務(wù)人士的生態(tài)系統(tǒng)。
3.0模式還應(yīng)就“科技賦能創(chuàng)業(yè)”進行全面深入的探索，構(gòu)建出全方位科技體系。
創(chuàng)富港產(chǎn)品定位在空間、服務(wù)、社群。提升服務(wù)、社群的收入占比，成為真正科技型企業(yè)。
實現(xiàn)理念：科技賦能創(chuàng)業(yè)。
使用物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建智能實體創(chuàng)業(yè)空間，使用互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建虛擬社群創(chuàng)業(yè)空間，通過人工智能大數(shù)據(jù)賦能創(chuàng)富港及創(chuàng)富港之會員。
Question：創(chuàng)富港中長期發(fā)展規(guī)劃，依據(jù)？
唐偉：2018年5月創(chuàng)富港管理層、董事會、股東大會均通過了3年快速發(fā)展的中期規(guī)劃，同時謀求恰當時機恰當?shù)氖袌鰧崿F(xiàn)IPO。更遠的規(guī)劃有“創(chuàng)富小鎮(zhèn)”及“千億級企業(yè)”2個目標。
Question：目前創(chuàng)富港的核心競爭力是什么？
唐偉：創(chuàng)富港的始創(chuàng)團隊背景是IT(信息技術(shù))，我們一直秉持“高效率、低成本”為原則的精細化管理，也大量利用IT技術(shù)為“高效率、低成本”進行加持。創(chuàng)富港不斷加大對科技的投入，利用物聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建實體智慧創(chuàng)業(yè)空間，利用互聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建虛擬社群創(chuàng)業(yè)空間，并通過人工智能+大數(shù)據(jù)賦能創(chuàng)富港及創(chuàng)富港之會員。
Question：目前發(fā)展最大的困擾和困難是什么？
唐偉：我們在2018年5月確立了快速擴張的發(fā)展規(guī)劃，以自由資金及經(jīng)營性現(xiàn)金流的貢獻，創(chuàng)富港可實現(xiàn)30-40%/年的發(fā)展速度。我們渴望更高的發(fā)展速度（如100%/年），就需要外部資金的支持。目前的大環(huán)境對我們的融資增加了困難。
Question：2019半年報利潤為什么相比較上一年下降了55%？是近期擴張過快投入大？還是空置率增加？或者運營成本增加？
唐偉：我們的財報按照上市公司財務(wù)準則核算，開新店的業(yè)主合同一般前期有免租期及長約遞增條款，但財務(wù)計提租金是把2整個合同租金總額平攤到每個月，因此前面的計提租金要遠遠高于實付租金，收入的確認又是采用“權(quán)責發(fā)生制”（很多合同一次收全年款，收入只能按月確認），因此2018年財報上的權(quán)責收入是4.42億，但我們實質(zhì)的收款收入是4.95億。正是這樣的財務(wù)準則，創(chuàng)富港每開一個新店前期一定虧損，大約核算出1個新店前期成長期需用2個同等規(guī)模的老店的利潤彌補。2018年下半年我們面積擴張了20.6%，這是導(dǎo)致我們2019年營收呈增長態(tài)勢，但利潤同比下降55%的主要原因。
同理，2019年上半年我們持續(xù)擴張16.2%，擴張面積數(shù)39559.75平方米，2019年下半年利潤仍然會不高。但一旦放緩發(fā)展速度，創(chuàng)富港會實現(xiàn)非常棒的利潤數(shù)據(jù)。因此若對創(chuàng)富港有深刻理解，我們的股東反而是希望看到財報上的“虧損”，因為它意味著創(chuàng)富港的快速發(fā)展。
Question：是否考慮并購方式擴張？
唐偉：曾經(jīng)有嘗試，我們接洽了很多同行的運營中心，但從選址到設(shè)計就存在缺陷，即便我們能夠讓其快速滿租，盈利能力也相比自己開店差太多，因此缺乏并購的動力。到目前為止，我們真正并購的運營中心就1家，就是深圳的西海明珠中心。
Question：你們的盈利狀況如何?
唐偉：我們正常情況下，1.0運營中心經(jīng)營性現(xiàn)金流可在1.5-2.5年回本，2.0運營中心經(jīng)營性現(xiàn)金流可在2-3年回本。
Question：未來你們有什么樣的愿景?
唐偉：十年前創(chuàng)立創(chuàng)富港時，我們已確定創(chuàng)富港的使命“協(xié)助創(chuàng)富者成功”，創(chuàng)富港的愿景“構(gòu)建一站式創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)平臺”，創(chuàng)富港的理念“科技賦能創(chuàng)業(yè)服務(wù)”，創(chuàng)富港的企業(yè)文化“高效率、低成本、重細節(jié)、倡分享”。
